Société civile de placement immobilier (SCPI) : qu’est-ce que c’est ?

Chaque SCPI est administrée par une société de gestion agréée, encadrée par un conseil de surveillance et une assemblée générale des associés. Cette société utilise le capital collecté auprès des investisseurs pour acquérir, en toute transparence, un portefeuille de biens immobiliers destinés à générer des loyers. Ces loyers sont ensuite redistribués sous forme de dividendes aux porteurs de parts.
La sélection des actifs et la gestion locative sont confiées à des experts de l’immobilier, habilités par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Leur rôle est d’optimiser la rentabilité du patrimoine et d’assurer une gestion rigoureuse des immeubles. Les revenus perçus sont ensuite répartis entre les investisseurs, proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent, après déduction des frais de gestion.
L’intérêt majeur de ce modèle est la mutualisation : au lieu de placer une grosse somme dans un seul bien, l’épargnant investit dans un portefeuille diversifié comprenant de nombreux actifs immobiliers. Cette diversification permet de réduire considérablement le risque locatif.
Enfin, les gains issus des SCPI sont fiscalement considérés comme des revenus fonciers, au même titre que ceux provenant d’un bien immobilier détenu en direct..

Accessibilité financière
Gestion déléguée
Diversification géographique et sectorielle
Revenus réguliers.

Pas de contrôle direct : tu n’as pas ton mot à dire sur la gestion du bien. Rendements variables : dépend du marché immobilier et du taux d’occupation. Moins liquide qu’une action : revendre tes parts peut prendre du temps. Frais de gestion : certaines SCPI se rémunèrent sur les loyers et à l’achat/revente.

Les SCPI traversent actuellement une crise sans précédent, marquée par une forte baisse du prix des parts et des taux immobiliers historiquement élevés. Cette situation pèse directement sur les sociétés de gestion et complique la sélection de SCPI fiables. Dans cette section, je vais vous partager mes conseils pour identifier les meilleures SCPI et éviter celles présentant un risque élevé de perte en capital.
📉 Comprendre la situation actuelle des SCPI
Il faut savoir que les SCPI les plus touchées par la crise sont celles qui ont acquis des biens immobiliers à des prix très élevés, à une époque où les taux d’intérêt étaient particulièrement bas. Ce phénomène concerne surtout les bureaux de grande surface, un segment déjà fragilisé par la baisse de la demande depuis le Covid, avec la généralisation du télétravail. La remontée rapide des taux a ensuite accentué la dévalorisation de ces actifs, entraînant une baisse significative de la valeur des parts.
💡 Mon conseil d’investisseur

1 - Privilégiez les SCPI récentes, créées après la crise, qui ont pu acheter leurs actifs à des prix plus attractifs et qui s’adaptent mieux au contexte actuel.
2 - Évitez les SCPI trop exposées aux bureaux, et orientez-vous vers des secteurs plus résilients comme la logistique, la santé, ou le résidentiel.
3 - Dans un souci d’optimisation fiscale, privilégiez les SCPI européennes plutôt que les françaises. En effet, les revenus issus des SCPI investissant à l’étranger sont moins soumis à l’impôt sur le revenu en France, ce qui peut améliorer sensiblement le rendement net après impôt